„Leistung vollständig und funktionsfähig herstellen.“
Für Hochbau- und Ausbaubetriebe, die Angebote sauber steuern müssen.
Das Leistungsverzeichnis prüfen, bevor der Vertrag steht.
Bauprojekt Check prüft Leistungsverzeichnisse, Ausschreibungen, Pläne, Mengen und bautechnische Schnittstellen. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Bevor Sie das Angebot intern freigeben. Rein fachlich. Vertraulich. Ohne Einblick in Ihre Kalkulation.
„Anschluss an Bestand durch Auftragnehmer.“
„Ausführung nach örtlichen Gegebenheiten.“
„Nebenleistungen sind einzukalkulieren.“
Worum es wirklich geht
Die gefährlichsten LV-Stellen sehen selten gefährlich aus.
Auf dem Papier wirkt der Auftrag sauber. Das Leistungsverzeichnis glänzt. Doch erst draußen auf der Baustelle zeigen sich plötzlich offene Leistungsgrenzen, fehlende Anschlussdetails, völlig unplausible Mengen oder massive Zuständigkeitskonflikte zwischen den Gewerken.
Fakt. Wenn Sie solche Lücken erst auf der Baustelle merken, wird aus einer Formulierung schnell ein echter Streitpunkt. Ich zeige Ihnen, wo es klemmt, bevor der Bagger anrückt.
AusschreibungWas steht bautechnisch wirklich drin?
RisikoWo steckt das Ausführungsrisiko?
RückfrageWas muss vor dem Angebot mit dem Planer / Auftraggeber auf den Tisch?
EntscheidungAnbieten, nachschärfen oder ablehnen?
Methode
Wie ich prüfe: die Querlese-Methode
Die meisten teuren Unklarheiten im Leistungsverzeichnis stehen nicht in einer einzelnen Position. Sie stehen zwischen zwei Positionen.
Ein Kalkulator hakt das LV von oben nach unten ab. Zeile für Zeile, unter Zeitdruck, bis die Summe steht. Jede einzelne Position liest sich dabei sauber. Software macht es genauso, nur schneller. Sie scannt eine Zeile und meldet, was in dieser einen Zeile auffällt.
Genau da entsteht das Risiko. Denn die teure Lücke liegt selten in der Zeile. Sie liegt im Übergang.
Ich lese das LV nicht als Liste. Ich lese es als ein Dokument. Ich lege Leistungsverzeichnis, Pläne und Vertragstext nebeneinander und prüfe fachlich, ob alle drei dieselbe Baustelle beschreiben. Wald statt Bäume.
Ein Beispiel. Die Dämmung ist genau beschrieben. Dämmstoffdicke. Verlegung. Anschluss ans Bauteil. Alles geregelt. Drei Positionen weiter taucht die Abdichtung auf, aber nur als Stichwort. Jede Position für sich wirkt in Ordnung. Zusammengelesen fehlt die Ebene, an der später das Wasser steht. Das sehen Sie nicht, wenn Sie Position 47 isoliert prüfen. Das sehen Sie nur, wenn Sie Position 44 und Position 47 gleichzeitig im Kopf haben.
So finde ich Stellen, an denen sich zwei Gewerke die Zuständigkeit zuschieben. Die Menge, die nicht zur Planlage passt. Den Satz, den der Bauherr anders liest als Ihr Polier. Nicht weil eine Zeile falsch ist, sondern weil zwei Zeilen nicht zusammenpassen.
Das schafft kein Werkzeug, das Zeile für Zeile sucht. Und kaum ein Kalkulator, der bis Donnerstag das Angebot raushaben muss.
Kein Gutachten. Keine Rechtsberatung. Ohne Einblick in Ihre Kalkulation.
Ein fachlicher Blick auf das Gesamtdokument, bevor Sie zusagen.
Kritische Stellen
Angebote über Millionen Euro werden nicht aus dem Bauch heraus freigegeben. Das ist die Prüfmatrix.
Leistungsgrenzen
Wo exakt beginnt Ihr Gewerk? Wo endet es? Und wer bezahlt die Leistung, die sich unsichtbar zwischen zwei unklaren Zuständigkeiten versteckt?
Mengen und Ansätze
Mengen am Bildschirm sind schnell abgetippt. Ich schaue auf das, was fehlt: erkennbare bautechnische Auffälligkeiten und Mengengerüste, die später nicht zur gebauten Realität passen können.
Bestand und Anschlüsse
Bestand ist selten ein Standard. Der Satz „Anschluss an den Bestand herstellen“ ist der Klassiker. Er ist der Startpunkt für Nachträge, Streit und monatelangen Terminzug.
Formulierungen
Pauschale Sätze, weiche funktionale Anforderungen und scheinbar klare Normverweise können auf der Baustelle unzählige, meist sehr kostenintensive Auslegungen zulassen.
Schnittstellen
Ich lege die Dokumente übereinander. Passen Ausführungspläne, geschriebenes LV und Projektlogik zusammen oder entstehen zwischen Rohbau, Ausbau, Fassade, Abdichtung, Estrich und Belag Lücken?
Rückfragen
Sie erhalten klare Ansatzpunkte. Sie wissen, welche Punkte vor der Angebotsabgabe, vor der Zusage oder im Bietergespräch auf den Tisch müssen.
Welche Prüfung passt?
Zwei Einstiege. Ein klares Ziel: Sie müssen vor der Zusage wissen, wo der Auftrag kritisch wird.
Kompakt-Check
Die erste harte, fachliche Einschätzung
890 Euro
Ideal für Bauleiter, Kalkulatoren oder die Geschäftsführung, wenn unter Zeitdruck schnell geklärt werden muss, ob ein LV grobe, erkennbare Risikostellen enthält.
- erste fachliche Einschätzung
- Hinweise auf erkennbare Auffälligkeiten
- Einschätzung zum weiteren Klärungsbedarf
- kurze Orientierung für Ihre Entscheidung
Tiefenprüfung
Tiefenprüfung
individuell
Sinnvoll für komplexe Ausschreibungen, bei denen zahlreiche Unterlagen, unklare Zuständigkeiten, massive Bestandsfragen oder hohe Auftragssummen im Spiel sind.
- detaillierte Prüfung relevanter Unterlagen
- konkrete Fundstellen und Erläuterungen
- Hinweise für Rückfragen oder Bietergespräch
- optionales Ergebnistelefonat
Ihre Unterlagen bleiben vertraulich. Die interne Kalkulation bleibt bei Ihnen. Im Erstgespräch klären wir, welche Unterlagen für eine sinnvolle Durchsicht wirklich gebraucht werden.
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Praxis statt Prospekt
Für Projektteams, die Angebote sauber steuern müssen, ohne jede Ausschreibung tagelang selbst zu zerlegen.
Eine Dämmung ist detailliert beschrieben, die Abdichtung bleibt völlig offen. „Montage nach RAL“ steht pauschal im LV, aber die harten Anschlussdetails und Schwellen sind nirgends geregelt. „Anschluss an Bestand“ klingt im Text wunderbar kurz. Auf der Baustelle wird aus diesem einen Satz ein teures Paket voller Überraschungen.
Gerade mittelgroße Bauunternehmen brauchen dafür keine weitere endlose interne Schleife. Sie brauchen einen extrem klaren, externen Blick: Wo ist der Text belastbar? Wo braucht es zwingend Rückfragen? Und wo sollte niemand blind zusagen?
Typische Praxisfälle
Wo ein klarerer Blick vorab viel Ärger gespart hätte
Dämmung ausgeschrieben, Abdichtung offen
Die Dämmung war im LV sichtbar. Die technisch notwendige Abdichtungsebene war nicht eindeutig als Leistung geregelt. Später ging es nicht mehr um eine Kleinigkeit, sondern um Feuchtigkeit, Rückbau und Zuständigkeit.
Risiko: hohe Sanierungskosten pro Einheit„Montage nach RAL“ ohne Anschlussdetails
Der Normverweis klang eindeutig. Offen blieb, wie innere und äußere Abdichtung, Materialien, Schwellen und angrenzende Bauteile konkret auszuführen sind.
Risiko: jeder kalkuliert etwas anderesBestandsanschluss ohne belastbare Regel
Der Bestand war nicht beschrieben, Stundenlohnregelung oder Bedarfsposition fehlten. Sobald Zusatzleistungen nötig wurden, begann die Diskussion.
Risiko: Nachtrag, Verzögerung, MargenverlustMengenansätze nicht plausibel
Formal wirkte das LV vollständig. In der Ausführung passten die Mengen nicht zur tatsächlichen Situation. Aus einem kalkulierten Auftrag wurde ein anderes Projekt.
Risiko: Mehrmengen und Druck auf AblaufAblauf
Der Ablauf
-
1
Erstgespräch
Kurz, klar, zielgerichtet.
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2
Unterlagen senden
Sie laden Ihre Pläne und das Leistungsverzeichnis hoch.
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3
Fachliche Prüfung
Ich nehme LV, Pläne und Vertragstext auseinander und prüfe fachlich, wo sie sich widersprechen.
-
4
Klare Einschätzung
Sie erhalten die Fakten auf den Tisch.
Annett Micknaß
Der Blick aus der Baupraxis, bevor die Baustelle die Rechnung schreibt.
Ich kenne Ausschreibungen, Vergaben und Bauabrechnungen seit Jahrzehnten. Von beiden Seiten des Tisches. Genau deshalb prüfe ich nicht nur, ob ein Satz auf dem Papier sauber klingt. Ich prüfe, was dieser Satz später draußen auf der Baustelle physikalisch und handwerklich auslöst.
Mein Fokus liegt klar auf offenen Zuständigkeiten, versteckten Leistungsgrenzen, ungeklärten Schnittstellen und gefährlich weichen Formulierungen, die später vom Bauherrn anders verstanden werden können als von Ihrem Kalkulator.
Mehr über Annett Micknaß Anfrage auf Beratung stellenKurz eingeordnet
Wann lohnt es sich, ein LV vor Vertragsabschluss prüfen zu lassen?
Wenn Leistungsgrenzen, Mengen, Bestandsanschlüsse oder Schnittstellen noch offen wirken. Bauprojekt Check liest LV, Pläne und Begleittexte fachlich quer, bevor aus einer unklaren Zeile eine Baustellendiskussion wird. Kein Gutachten. Keine Rechtsberatung. Ohne Einblick in Ihre Kalkulation.
Häufige Fragen
Was vor einer Anfrage meistens geklärt werden muss
Die Kurzfassung für die Startseite: Preisrahmen, Unterlagen, Kalkulation und fachliche Grenze. Die tieferen Gewerkefragen stehen auf den Unterseiten.
Preise & Leistungen
Was kostet der Kompakt-Check?
Der Kompakt-Check kostet 890 € netto als Festpreis. Darin enthalten ist die fachliche Durchsicht Ihres Leistungsverzeichnisses auf erkennbare kritische Risikobereiche im Hochbau und Ausbau sowie ein schriftlicher Prüfbericht mit konkreten Fundstellen, Klärpunkten und fachlichen Hinweisen.
Was ist der Unterschied zwischen Kompakt-Check und Tiefenprüfung?
Der Kompakt-Check (890 €) ist eine Risiko-Fokus-Analyse für kleinere bis mittlere Ausschreibungen. Er macht auffällige Stolpersteine schnell sichtbar. Die Tiefenprüfung ist eine detaillierte, positionsbezogene Durchsicht für komplexe Großprojekte und wird individuell nach Umfang kalkuliert.
Ablauf & Zeit
Wie schnell bekomme ich das Ergebnis?
Der Kompakt-Check ist in der Regel innerhalb von 2 bis 5 Werktagen abgeschlossen. Bei dringenden Projekten mit engen Angebotsfristen kann eine Express-Priorisierung, zum Beispiel Bearbeitung innerhalb von 24 Stunden, vereinbart werden.
Muss ich meine interne Kalkulation offenlegen?
Nein. Ihre interne Kalkulation bleibt bei Ihnen. Ich lese keine Preise, Zuschläge oder internen Ansätze. Geprüft werden die Unterlagen: Leistungsgrenzen, Schnittstellen, Zuständigkeiten und fachlich erkennbare Risikostellen.
Welche Unterlagen brauchen Sie für eine erste Einschätzung?
Für eine fundierte Einschätzung starten wir idealerweise mit dem Leistungsverzeichnis (LV), den Ausführungsplänen und den Vorbemerkungen. Je mehr Kontext ich habe, desto schärfer wird der Blick: Daher sind auch Bauverträge, Detailskizzen, handschriftliche Notizen aus der Baubesprechung oder sogar Fotos vom Bestand hilfreich. Im Erstgespräch klären wir kurz, welche Unterlagen für Ihren konkreten Fall den größten Mehrwert bringen.
Prüfgrenze
Prüfen Sie nur das Leistungsverzeichnis?
Der Blick startet oft im Leistungsverzeichnis, bleibt dort aber nicht stehen. Pläne, Vorbemerkungen, Leistungsbeschreibung, Mengen und Schnittstellen werden fachlich quer gelesen, soweit sie für die Einordnung nötig sind.
Ersetzt das einen Anwalt oder Sachverständigen?
Nein. Bauprojekt Check ist eine fachliche und technische Unterlagenprüfung aus Baupraxis. Kein Gutachten. Keine Rechtsberatung. Ohne Einblick in Ihre Kalkulation.
Nächster Schritt
Zwei Wege, je nachdem wie konkret der Prüfbedarf schon ist.
Wir definieren unsere Zusammenarbeit eindeutig: Bauprojekt Check bietet eine fachliche und technische Unterlagenprüfung. Kein Gutachten. Keine Rechtsberatung. Ohne Einblick in Ihre Kalkulation. Der Blick geht auf Unterlagen, bevor offene Punkte auf der Baustelle diskutiert werden.
15-minütiges kostenfreies Erstgespräch
Für die kurze Einordnung, ob eine Prüfung sinnvoll ist und welcher nächste Schritt passt.
Erstgespräch anfragenJetzt Prüfanfrage stellen
Für Kompakt-Check 890 EUR, individuelle Tiefenprüfung oder wenn Sie noch nicht sicher sind.
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